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（原標題：多個跡象表明，香港樓市已到危險時刻）
李嘉誠“跑路”已經不是新聞瞭。早在4年前他就開始瞭這場漫長的馬拉松。不得不說，老爺子錢真多，轉這麼久都沒轉完。
不過，最近李超人又有新動向。
據香港媒體報道，李嘉誠的長實地產及電能實業持有的山頂道兩幅宅地，將以20億港元（約合16.6億元人民幣）賣出。
9月11日，香港財政司司長陳茂波在香港“一帶一路”論壇上稱，“如果想在香港購置地產，應當格外小心”，並指出美聯儲每次政策利率上調，都會影響香港房價，買傢需要重新評估自身承擔按揭貸款的能力。
反應香港房價走勢的“中原城市領先指數”，在上周公佈的數據較前一周有所回落，從161.36微微回調至160.61，也低於兩周前的表現。
上述跡象是否預示著香港未來的樓市危機重重？
1
上周宣佈20億賣地，是李嘉誠最近“脫亞入歐”的第三次大動作。
今年7月27日，他以412億港幣擬收購德國能源公司依斯塔，加倉歐洲；7月30日，他又以145億港幣出售其香港的固網業務——和記環球電訊(HGC)。
李嘉誠從內地和香港撤離早已不奇怪，早在40年前，他就開始瞭全球化佈局。28年前，他曾向撒切爾夫人表達過希望成為英國公民的請求。
再加上自己年事已高，兩個兒子均在西方受教育，不擅長政商關系當道的大中華商圈，因此李嘉誠將資產轉移到西方國傢，撤離大中華也可以理解（詳見2017年8月1日《李嘉誠又現跑路動作：原以為是“短跑”，沒想到是“長跑”》）。
然而此次賣地關鍵不在“跑路”。他這次賣的兩宗地，是有“世界最貴街道”之稱的香港山頂道86至88號，及山頂道90號。李嘉誠分別於93年以4500萬港元、98年以2460萬港元購入。
若以20億港元的價格出售，每平米將達到113.3萬港元（約94萬人民幣），也意味著李嘉誠將獲利約1滴雞精9.3億港元（約16億人民幣），20年翻28倍。
這麼稀缺的地塊都可以不要，李嘉誠的撤離也有瞭新動向：去地產化。
這讓人想滴雞精門市起今年5月的長實地產股東大會，李嘉誠曾表示，“今年物業發展業務仍會出售價值數百億元物業，明年（2018年）也會一樣。”
在那次大會上，他還表示隻會保留收租物業，因為可以帶來固定收入；李嘉誠還稱，若地價超越自己預算，便不會競投。“投地要有合理價格，沒有項目是不得不做”。
一個更有趣的細節，7月14日，長實地產在其公告中表示：
為突破長實地產放眼全球投資機遇，除原有地產業務，亦已積極發展固定收入業務如基建投資等，建議將長實地產更名為“長江實業集團”，去掉瞭“地產”二字。
不光要賣地、賣物業，還要把公司名字中的“地產”去掉。
都知道李嘉誠“不賺最後一分錢”，4年前放棄大陸地產狂飆的機會，撤離大中華轉投歐洲。目前，香港地產一年狂漲21%，他也逐漸透露出撤離之意。
李超人的動作，似乎表明香港樓市正在見頂。
2
近段時間，香港多位政府高官表態，認為香港樓價可能已達到頂峰。
香港金管局總裁陳德霖稱，香港樓價的飆升已經與經雞精禮盒濟嚴重脫節，當局會密切留意樓市發展，有需要時會再推出壓抑樓價的措施。
香港財政司司長陳茂波也對樓市發出瞭嚴厲警告：香港房市處境危險，很容易出現回調，沒人知道調整將有多深。
剛上任的香港特首林鄭月娥，將香港樓市視作首要難題，成立專項小組討論土地供給，意在控制節節攀升的房價。
根據萊坊的報告，香港截止今年6月30日的一年中，房價漲幅高達21%，在全球的經濟體中，高居第二，僅次於冰島，也讓今年冰凍的“北上深”房價無地自容。
看看全球大城市的絕對房價，根據城區房價來看（剔除郊區），香港房價已達到17萬人民幣/平米。哪怕是較偏僻的郊區——新界，房價也在10萬人民幣左右。在人均工資遠不如同為金融中心的倫敦、紐約、新加坡的情況下，其房價卻比他們高瞭一大塊。
若是房價收入比，香港也已經高居世界第二，隻有“北上深”能與之一較高下。其泡沫程度也幾乎世界第一。
全球大城市房價收入比
從多個指標來看，香港的房價有著與居民收入不太匹配的“虛高”。
關於香港房價為何那麼高，有幾種解釋。
首先，經歷過房價泡沫的大跌後，“房東階級”的興起讓港府不敢過快批建築用地，不敢讓房價急速下跌而損害房東們的利益。
其次，近期內地房產商在香港瘋狂拿地，內地買傢也大批赴港置業，推升瞭香港樓價。這些都與內地大城市限購，資金尋找新的出口有關，香港樓市體量小，內地一丁點資金就能攪得香港“天翻地覆”。
另外，作為國際金融中心，香港吸引瞭不光內地的買傢，還有全球的華人富豪、外國富豪前往置業。華人富豪在香港有頂級豪宅，幾乎是標配，有強大的購買力支撐，香港房價泡沫雖逐漸吹大，卻也可能“大而不破”。
3
香港樓市未來會怎樣走？
諾貝爾經濟學獎得主米爾頓?弗裡德曼一直把香港做為自由經濟的典范，作為全球最自由的經濟體，香港是資本自由進出的市場，這也就意味著其樓市也會隨著資本的進出而產生波動，且從歷史來看，香港房價回調幅度相當驚人。
上圖是反映香港房價走勢的“中原領先指數”。可以看到，97年香港樓市泡沫破裂，房價於2003年跌至最低谷，下跌幅度達到70%。說香港樓市是“過山車”，一點都不為過。
除瞭1997年的地產泡沫破裂外，香港樓市曾多次出現幅度不小的回調。08年金融危機時，香港房價也下跌超過20%；2015年的回調房價回調也超過10%。
即便是紐約，近30年的最大跌幅也就是金融危機時的25%，倫敦金融危機時的跌幅更是隻有5%。而內地的“北上深”，僅有在限購時，出現過微弱的回調。
雖然在歷次下跌後，香港房價一次次“收復失地”，但97年那次泡沫破裂，香港房價可是煎熬瞭15年才恢復過來。
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目前來看，香港金管局長陳德霖和財政司司長陳茂波比較悲觀，均認為樓市很可能出現回調。
德意志銀行認為，未來10年香港房價可能會下跌一半，因為香港人口正在老齡化，而房屋供應量會增加，未來香港的房屋空置率將會由4%上升到9%。
星島日報指出，目前香港樓市周期與97年不同。當時樓市泡沫爆破後，按揭息在10%的高位回落，減小瞭還款者壓力；當下情況相反，利率處於極低水平，若樓市上揚周期發生逆轉，很可能碰上加息周期，還貸者的壓力更大，需留意此風險。
最主要是超人李嘉誠的反應。他的投資行為向來被認為有指標意義，似乎在向大傢發出“香港樓市即將到頂”的信號。
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